在黄光裕出狱不到两个月后，他就计划重组房地产项目。

近日，黄光裕卖掉了他著名的商业地产项目越秀市，接受豪腾投资和外商投资的财团。网上传言交易价格为40亿元，但受到许多机构的质疑，登投日报(博客，微博)(微信：nbdnews)记者表示，该项目的总投资不仅是收购价格，还包括其他收购成本、翻新成本、利息等，预计将在2至3年内开通。

而越秀城的出售也导致了国美最大的商业地产旗舰项目国美招商(Gome Merchants)。面对2005年北京最大的建筑量，国美商业地产(Gome Business Real Estate)的第一次世界大战至今已有15年之久。国美商业地产在第一次世界大战中成名已有15年。周边的商业环境发生了翻天覆地的变化，国美的地价也飙升，这是该项目最大的优势。

40亿毛坯交易经验

8月10日，"每日经济新闻"(微信账号：nbdnews)现场访问了越秀市。该项目是一座12层的商业综合体，总建筑面积约130000平方米。它离北京南站只有一条路，周围环绕着一圈绿色分区。

越秀市记者王家飞摄

一名工作人员对记者说："这里的所有企业都关闭了，我们会立即进行改革和更新。"在现场，到处都张贴了通知："项目将得到全面整顿和改革，不允许无关人员进入该项目。"记者看到隔墙里停了几辆汽车，只留下一个人进出的小门。

虽然大楼的整体外观和新建筑一样干净，但已经很难找到"越秀城"的痕迹了。大部分裸露的广告牌都是斑驳的，与交通脱节。他们周围不时有保安人员。

收购前，越秀城的生活相当坎坷。

2003年，国美的Pengrun房地产公司开发了达康国际鞋城，这是该项目的最初形式，曾经是亚洲最大的专业鞋市场。

然而，七年后，也就是2010年，据报道，国美想以11亿元的价格转让这个项目，但下一栋房子没能及时完工。2011年2月，达康国际鞋城宣布关闭。自那以后，达康国际鞋城被改造为国美生活广场，引入了许多商业形式，后来改名为"U-Show Yuexiu City"，但它一直不温不火。

2015年，北京越秀市正式开业，这也成为国美电器旗下越秀市产品线的首个开放项目。

然而，据了解，虽然国美在名称和形式上经历了许多变化，但从开业到2019年的最终关闭，这里一直是冷清的，终于在国美退出后，还反复出现了商业纠纷、权利等新闻。

接收方郝腾此前收购了中关村(000931，股票吧)地标北京定格大厦，这一次宣布这笔交易已达成40亿元。

在谈到这次收购时，浩腾投资董事长池苗说："由于历史原因，南站地区没有多少高质量的写字楼，空置率很低。"越秀市的更新改造将大大提高南站周边的物业质量和区域形象。

我们对国内市场以及北京的发展潜力和对外国投资的吸引力非常乐观。而且，项目地理位置优越，周边交通网络成熟，北京的交通网络和商业配套日趋完善，项目后期潜力巨大，这是一个难得的投资机遇。

郝腾投资公司还对"每日经济新闻"(微信：nbdnews)记者说，该公司将对该项目进行全面改造和改造，优化客户组合，将该项目建成南站作为交通枢纽的新地标，吸引国内外优秀的科技、金融和现代服务业企业，预计收购后2至3年开放。

国美最大的商业地产旗舰项目：空置11年

国美管理不善的商业地产项目也有国美商业资本(Gome Commerce Capital)，这是国美最大的商业地产旗舰项目，承载了黄光裕商业地产帝国的梦想。

你是做什么的？这是不允许拍照的。

在北京丰台区西南四环路外的国美商都，现场一名工作人员向记者发出口头警告。不同于一般的坏尾楼，大楼的外部已经完工，巨大的广告空间有点斑驳，非常引人注目，建筑工地前有几堵外墙"30米高的利息陷阱"，发现了这种快速报告"高空坠落物体，请不要接近"横幅上写着"高空坠落物体，请不要靠近"等等。

从外面看，这座建筑仍然处于一种粗糙的状态。"它没有装饰。已经空了几年了。"我在这里已经三年了。"现场的工作人员这么说。

国美周围的警戒线已经消失，保安人员不时在附近巡逻，这意味着，在周围绿色植物茂盛的背景下，被怀疑拍照的行人--这座灰白色建筑--显得有些庄严，这与北大中心(Nord Center)和汉威国际写作中心(HanweInternational Writing)沿途的情况不一致。

2005年黄光裕最美丽的时候，国美电器开始开发商业地产。在第一场战役中，国美以8.05亿元的价格赢得了丰台区中关村科技园区35-A1的遗址。国美招商资本(Gome Merchants Capital)也是国美房地产最大的商业地产旗舰项目。2006年，美国和美国商人开始建造，三年后完工。

据了解，国美商户共有建筑面积556000平方米，其中购物中心面积344000平方米，酒店54000平方米，办公面积34000平方米。

秉承黄光裕一贯的"想做就做大的理念，国美商人当时被传下来投资30亿元，但新成立的国美商业地产团队还没有能力处理这么多项目，国美招商局、彭润时代广场、彭润国际时装贸易中心、国美广场等五位负责人在接下来的几年里，都回到了美国的商业资本，而从高科技体验中心，到小商品市场的摇摆定位，可以看到一两个。

2009年完工后，市场将由美商在海外出售，海航以国内为收款人，根据协议，海航应于2011年7月底支付全部转帐人民币57.5亿元。"2013年3月，国美因国美资产转让合同"买方违约"向北京高级人民法院提起诉讼，要求追偿欠款和违约金，但最终撤销了诉讼。然而，当年年底，海航以合同欺诈为由向北京高级人民法院起诉国美，国美胜诉。此后的几年里，双方在法庭上多次会晤，到2019年，最高人民法院终于驳回了海航的所有主张，判处国美获胜。国美的商人们又回到国美手中了。

但11年来，一切都发生了变化。除了自身的运营能力缺陷之外，该地区日益成熟的商业地产项目也给国美商人带来了巨大压力。万达广场1公里以内，永旺孟格勒市2公里以内，与国美商业资本的定位有太多重叠。

然而，对于国美来说，这个项目的底线还在那里。毕竟，国美商人所处的土地的地价，不能在同一时间说出来。

数据的证据是，2015年万达赢得了毗邻万达广场的土地价格25.5亿元，总建筑面积240000平方米。据此，据估计，万达的土地面积不到国美的一半，但地价是国美的三倍多。去年7月，当中国航运房地产公司在丰台科技园附近收购另一个地块时，价格接近80亿元。

从越秀市到国美商城，位置一再改变，经营不好，黄光裕的商业地产路有点难走。